Definizione: cos'è la visura catastale?
La visura catastale è un documento ufficiale rilasciato dall'Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio) che riporta le informazioni relative a un immobile o terreno iscritto nel Catasto Italiano. Si tratta del "certificato anagrafico" dell'immobile: così come la carta d'identità identifica una persona, la visura catastale identifica un bene immobile.
Il termine "catasto" deriva dal latino medievale capitastrum, che indicava il registro dei beni posseduti dai contribuenti. Oggi il Catasto italiano è una delle banche dati più complete e affidabili del Paese per quanto riguarda il patrimonio immobiliare.
Cosa contiene la visura catastale
La visura catastale è un documento strutturato che contiene diverse tipologie di informazioni. Vediamo nel dettaglio cosa aspettarsi per un fabbricato urbano (la tipologia più comune):
Dati identificativi dell'immobile
- Comune e sezione catastale: identifica il Comune dove si trova l'immobile
- Foglio: suddivisione del territorio comunale in sezioni grafiche numerate
- Particella (o mappale): identifica il lotto di terreno all'interno del foglio
- Subalterno: distingue le singole unità immobiliari all'interno della stessa particella (es. appartamenti in un palazzo)
- Indirizzo: via, numero civico, piano e interno dell'unità immobiliare
Dati del titolare (intestatario)
- Nominativo: nome e cognome (persona fisica) o ragione sociale (persona giuridica)
- Codice fiscale / P.IVA
- Tipo di diritto: proprietà, usufrutto, nuda proprietà, enfiteusi, ecc.
- Quota di possesso: percentuale di diritto (es. 500/1000 = 50%)
- Titolo e data: atto con cui si è acquistato il diritto (es. compravendita, successione)
Dati tecnico-fiscali dell'immobile
- Categoria catastale: classificazione dell'uso (abitazione civile A/2, negozio C/1, ufficio A/10, ecc.)
- Classe catastale: indicatore di qualità nell'ambito della categoria (da 1 a 7+)
- Consistenza: superficie catastale in mq o numero di vani (per le abitazioni)
- Rendita catastale: valore convenzionale assegnato dall'Amministrazione, base di calcolo per IMU e imposte
- Superficie catastale: per le categorie più recenti, la misura in metri quadri
Le categorie catastali: cosa significano
La categoria catastale indica la destinazione d'uso dell'immobile. Ecco le principali:
| Gruppo | Categoria | Descrizione |
|---|---|---|
| A | A/1 | Abitazione signorile |
| A | A/2 | Abitazione civile (la più comune) |
| A | A/3 | Abitazione economica |
| A | A/4 | Abitazione popolare |
| A | A/10 | Ufficio / studio privato |
| B | B/4 | Uffici pubblici |
| C | C/1 | Negozi e botteghe |
| C | C/2 | Magazzini e cantine |
| C | C/6 | Box e autorimesse |
| D | D/8 | Fabbricati per funzioni diverse |
Tipi di visura catastale
Esistono diverse tipologie di visura catastale, ognuna con scopi specifici:
1. Visura Catastale Ordinaria (Attuale)
Mostra la situazione attuale dell'immobile alla data della richiesta. È la più richiesta per verifiche rapide, calcolo IMU e procedure ordinarie.
2. Visura Catastale Storica
Riporta tutta la storia dell'immobile: tutti i passaggi di proprietà, variazioni di dati, annotazioni nel tempo. Indispensabile per compravendite e atti notarili.
3. Visura per Soggetto
Elenca tutti gli immobili intestati a una persona fisica o giuridica, ricercando per nome/cognome e codice fiscale.
4. Planimetria Catastale
Non è una "visura" in senso stretto, ma un documento grafico che mostra la pianta dell'unità immobiliare con la distribuzione degli spazi.
5. Visura della Mappa Catastale
Rappresentazione grafica che mostra la posizione della particella nel territorio comunale.
A cosa serve la visura catastale
La visura catastale è richiesta in innumerevoli situazioni della vita quotidiana e professionale:
- 🏠 Compravendita immobiliare: verificare intestatario e dati prima dell'acquisto
- 🏦 Mutuo ipotecario: le banche la richiedono nell'istruttoria
- ⚖️ Successione ereditaria: identificare e quantificare i beni del defunto
- 📊 Dichiarazione IMU: verificare la rendita catastale per il calcolo corretto
- 🔑 Contratto di locazione: per la corretta registrazione del contratto
- 🔨 Pratiche edilizie: la planimetria catastale per permessi e SCIA
- 💼 Valutazione immobiliare: base di partenza per stime e perizie
- 🛡️ Due diligence immobiliare: verifica della situazione catastale e ipotecaria
Come richiedere la visura catastale nel 2025
Esistono tre modi principali per ottenere una visura catastale:
1. Online tramite servizio privato (il più semplice)
Tramite servizi come il nostro, puoi ottenere la visura catastale online senza SPID, in pochi minuti, con consegna via email. Ideale per chi ha urgenza o non possiede credenziali digitali.
2. Agenzia delle Entrate online (gratuito, richiede SPID)
Dal 2025, il sito dell'Agenzia delle Entrate permette di ottenere gratuitamente le visure catastali anche di immobili di terzi. Tuttavia, è obbligatorio possedere SPID, CIE o CNS per accedere al servizio.
3. Sportello fisico dell'Agenzia delle Entrate
È possibile recarsi presso un Ufficio Provinciale – Territorio dell'Agenzia delle Entrate. Richiede appuntamento, rispetto degli orari di apertura e, spesso, attese.
Validità della visura catastale
La visura catastale non ha una scadenza legale formale. I dati catastali si aggiornano in tempo reale ogni volta che viene presentata una variazione al Catasto.
In pratica, per usi specifici:
- Mutuo bancario: le banche generalmente richiedono una visura non più vecchia di 3-6 mesi
- Atto notarile: il notaio può richiedere una visura aggiornata al momento del rogito
- IMU e dichiarazioni fiscali: la visura attuale è sufficiente
- Successione: visura storica recente (non più di 6 mesi)
Quanto costa una visura catastale
Il costo varia in base al canale scelto:
- Agenzia Entrate online: gratuita (solo per chi ha SPID)
- Sportello fisico: tributi catastali variabili + commissioni PSP
- Servizi online privati: da € 3,80 a € 9,90 a seconda del tipo
Il nostro servizio offre la visura catastale ordinaria a partire da € 0,75 (prova 7 giorni), senza SPID, con consegna in 5 minuti.