La struttura della visura catastale
La visura catastale si divide in due grandi sezioni: i dati identificativi dell'immobile e i dati dei titolari dei diritti. Vediamo nel dettaglio ogni campo.
Sezione 1 — Dati Identificativi dell'Immobile
Comune e Sezione
Indica il Comune catastale (che può differire dal Comune amministrativo) e l'eventuale Sezione, usata nei Comuni più grandi per suddividere ulteriormente il territorio.
Foglio
Il foglio catastale è una tavola grafica che rappresenta una porzione del territorio comunale. I fogli sono numerati progressivamente (es. Foglio 14). Un Comune può avere decine o centinaia di fogli.
Particella (o Mappale)
La particella catastale identifica un singolo lotto di terreno all'interno del foglio. Ogni particella ha un numero univoco all'interno del foglio (es. Particella 253). Per i Terreni, la particella coincide spesso con l'intero lotto. Per i Fabbricati, l'immobile è identificato anche dal subalterno.
Subalterno
Il subalterno distingue le singole unità immobiliari all'interno della stessa particella (tipicamente un palazzo). Ad esempio, tutti gli appartamenti di un condominio condividono lo stesso foglio e particella, ma ognuno ha un subalterno diverso (Sub. 1, Sub. 2, ecc.).
Indirizzo catastale
Via, numero civico, piano e interno. Nota: l'indirizzo catastale può differire da quello anagrafico (es. "Via Roma 5" in catasto potrebbe essere "Via Roma 5/A" anagraficamente).
Sezione 2 — Categoria e Classe Catastale
Categoria catastale
La categoria identifica la destinazione d'uso dell'immobile. Le principali categorie per i Fabbricati (Gruppo A = residenziale, B = uso pubblico, C = commerciale, D = speciale, E = rurale):
| Categoria | Descrizione | Note |
|---|---|---|
| A/1 | Abitazione signorile | Immobili di pregio, elevate finiture |
| A/2 | Abitazione civile | La più comune in Italia |
| A/3 | Abitazione economica | Finiture modeste, spazi ridotti |
| A/4 | Abitazione popolare | Edilizia economica/popolare |
| A/10 | Ufficio / studio privato | Uso professionale |
| C/1 | Negozio / bottega | Uso commerciale al dettaglio |
| C/2 | Magazzino / deposito | Uso di stoccaggio |
| C/6 | Box / autorimessa | Per autoveicoli |
| D/8 | Fabbricati per funzioni speciali | Centri commerciali, ecc. |
Classe catastale
All'interno di ogni categoria, la classe indica il livello qualitativo dell'immobile nella zona di riferimento. Va da 1 (qualità inferiore) fino a valori più alti (qualità superiore). Le classi variano da Comune a Comune: in un Comune rurale la classe 3 potrebbe corrispondere alla classe 1 di Milano.
Sezione 3 — Consistenza e Superficie
Vani (per abitazioni)
Per le abitazioni (categorie A), la consistenza è espressa in vani catastali. Un vano catastale NON corrisponde a una stanza: è un'unità di misura convenzionale. Indicativamente:
- Soggiorno di medie dimensioni = 1 vano
- Camera da letto = 1 vano
- Cucina = 0,5–1 vano
- Bagno = 0,5–1 vano
- Corridoio / disimpegno = 0,25–0,5 vano
Un appartamento di 80 mq potrebbe avere 4–5 vani catastali.
Superficie (per categorie non residenziali)
Per negozi, uffici, magazzini e box, la consistenza è espressa in metri quadri catastali, che possono differire dalla superficie commerciale effettiva.
Sezione 4 — La Rendita Catastale
La rendita catastale è il valore convenzionale assegnato dall'Amministrazione all'immobile e costituisce la base di calcolo per diverse imposte. È un valore spesso distante dal valore di mercato reale.
Come si usa la rendita catastale
- IMU: Rendita × 1,05 × Moltiplicatore (es. 160 per A/2) = Valore catastale → IMU = Valore × Aliquota IMU
- Imposta di registro: in caso di compravendita tra privati, si può scegliere il "prezzo-valore" basato sul valore catastale
- Successioni e donazioni: base imponibile calcolata sulla rendita
- ISEE: il patrimonio immobiliare per l'ISEE usa i valori catastali
Sezione 5 — I Dati dei Titolari
La visura riporta per ogni titolare:
- Nominativo e codice fiscale
- Tipo di diritto: Proprietà, Usufrutto, Nuda Proprietà, Enfiteusi, Diritto di Superficie, ecc.
- Quota: espressa in millesimi (es. 500/1000 = 50% della proprietà)
- Titolo e data: atto con cui è stato acquisito il diritto